Nova Lei do Arrendamento

Hecho disse:
Hoje estive uma conversa interessante com uma familiar, advogada de uma grande imobiliária nacional, que segundo ela, que actualmente com os contratos novos, já é possível despejar alguém que não pague 2 rendas, segue uma notificação e posteriormente o despejo.

Segundo ela isto funciona, não tem havido problemas.

O problema é só quando o inquilino antes de sair decide partir a casa, ou mesmo recuperar as rendas antigas, aí é necessário ir para tribunal e o processo vai se arrastar, só aqui é que muito podia ser melhorado.


Isto a propósito de pessoas aqui neste tópico que dizem que não se querem arrendar imóveis segundo as regras actuais.

E uma coisa que também devia haver, era à semelhança do banco de portugal que agrega lista negras que fornece aos bancos, também devia haver lista negra de inquilino, porque há quem faça vida a mudar de casa sempre sem pagar e convinha dificultar.
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Engraçado aqui por casa entre imóveis industriais, lojas e apartamentos não verifico essa realidade.

Entre penhoras (e caça de bens para penhora[:vm)]), solicitadores, advogado, tribunais, and so on diria que com o treino e calo que uma pessoa ganha são 6-12 meses na melhor das hipóteses para ter todo o processo de uma ponta à outra terminado.

Despejar ao fim de uns meses sem pagar até pode ser fácil dependendo de certos factores e para quem conhecer os meandros da lei (até uma colónia de baratas serve para chamar um delegado de saúde pública, decretar perigo para a saúde pública e "limpar" um apartamento por exemplo:sh))...o resto (rendas em atraso, juros, prejuízos/roubo/destruição de materiais do imóvel, cessão de contrato, etc) é que não é tão fácil de resolver.

E daí até teres tudo nos conformes para puderes alugar como manda a lei e como se exige de um senhorio sério vão mais uns meses.

Mesmo para quem já passou por mais de uma dezena de processos deste género (em tribunal, outros houve foram resolvidos fora por acordo...), o tempo que tudo isto leva, só se gere se de facto os imoveis não forem a fonte de rendimento.
 
Hecho disse:
E uma coisa que também devia haver, era à semelhança do banco de portugal que agrega lista negras que fornece aos bancos, também devia haver lista negra de inquilino, porque há quem faça vida a mudar de casa sempre sem pagar e convinha dificultar.
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O PS especificamente proibiu as associações de senhorios de fazerem tal coisa.
 
Hecho disse:
Hoje estive uma conversa interessante com uma familiar, advogada de uma grande imobiliária nacional, que segundo ela, que actualmente com os contratos novos, já é possível despejar alguém que não pague 2 rendas, segue uma notificação e posteriormente o despejo.

Segundo ela isto funciona, não tem havido problemas.

O problema é só quando o inquilino antes de sair decide partir a casa, ou mesmo recuperar as rendas antigas, aí é necessário ir para tribunal e o processo vai se arrastar, só aqui é que muito podia ser melhorado.
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Não são duas rendas, são 3 e depois há mais 3 meses para ele pagar. Segundo sei não consegues fazer isso em menos de 6 meses.
 
dysplay21 disse:
Conheço bastantes, a casa onde estou é uma delas. Mais de 30 anos em que o senhorio investiu perto de zero euros, numa casa que agora tem janelas de alumínio com vidros duplos, chão novo, etc etc etc.
Mas a minha renda é actualizada todos os anos na mesma proporção das outras do prédio, apesar de ser menor.

É esperar para ver, pode ser que seja a desculpa para eu mudar de ares, que também estou a precisar.
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Isso é muito bonito mas sem saber quanto pagas de renda é impossível saber se o rendimento da fracção permitia ao senhorio ter sido ele a fazer essas obras.

Eu tenho vários prédios arrendados e posso garantir que não é disso que vivo, o rendimento que obtenho deles é mínimo.

Um exemplo: Prédio de seis pisos, numa zona boa de Lisboa e com dois elevadores. Rendimento bruto mensal de cerca de 2.000€. Desses 2.000€ uma parte substancial vai para IRS (não esquecer que as rendas estão sujeitas a taxa de irs resultante do englobamento com os restantes rendimentos do proprietário), outra parte vai para IMI e Taxa de Esgotos. O que sobra tem que pagar limpeza; manutenção/remodelação de dois elevadores; colunas de electricidade, gás e água; obras de impermeabilização da cobertura; manutenção exterior; manutenção das fracções (canos, esgotos, etc...). Tem de chegar ainda para pagar a electricidade das partes comuns (o que com dois elevadores e seis pisos não resulta numa conta baixa).

Neste exemplo fundamentado que dou, onde vou eu buscar dinheiro para ainda conseguir pôr janelas de vidros duplos nas casas de todos os inquilinos?
 
Última edição:
Jbranco disse:
Isso é muito bonito mas sem saber quanto pagas de renda é impossível saber se o rendimento da fracção permitia ao senhorio ter sido ele a fazer essas obras.
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Claro. tens de partir do principio que o que digo é verdade, como é normal aqui. Foi um senhorio que nunca quis ter nada a ver com o que quer que fosse que envolvesse gastar dinheiro no prédio. E isto não foi ao fim de 40 anos, foi ao fim de 5 10 15, quando o que as pessoas pagavam representava um salário do casal ou pouco menos, qualquer coisa como hoje pagar 500 euros, o que seria acima do preço do mercado actual. Ou seja o senhorio tinha capacidade para fazer as obras necessárias.
As pessoas acabaram por valorizar casas que não eram suas pois coube a elas fazer todas as obras.
Eu serei senhorio um dia e tenho familiares que o são e sei de todos os problemas por isso apoio esta lei (ou uma do género), mas também há o reverso da medalha como descrevi.

Esta lei é um primeiro passo, de certeza que será melhorada mais tarde e é necessária para termos um mercado habitacional melhor.
 
Outro exemplo para se perceber a discrepância entre as rendas antigas e o "mundo real":

Noutro prédio descobri que uma pessoa está ilegalmente numa fracção há 30 anos (o arrendatário foi-se embora sem comunicar e a outra pessoa mudou-se para a fracção e por lá foi ficando). Antes ainda que eu fizesse alguma coisa, a pessoa que lá está pôs uma acção em tribunal para me obrigar a reconhece-la como arrendatária. Agora a parte interessante: Só as custas judiciais (portanto sem ainda considerar os honorários do advogado) absorvem o rendimento da fracção dos últimos 4 anos.
 
Última edição:
Jbranco disse:
Outro exemplo para se perceber a discrepância entre as rendas antigas e o "mundo real":

Noutro prédio descobri que uma pessoa está ilegalmente numa fracção há 30 anos (o arrendatário foi-se embora sem comunicar e a outra pessoa mudou-se para a fracção e por lá foi ficando). Antes ainda que eu fizesse alguma coisa, a pessoa que lá está pôs uma acção em tribunal para me obrigar a reconhece-la como arrendatária. Agora a parte interessante: Só as custas judiciais (portanto sem ainda considerar os honorários do advogado) absorvem o rendimento da fracção dos últimos 4 anos.
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Para lixar o parceiro o português comum já deixa de ser o individuo com a 4ª classe, explorado, que não sabe melhor da vida. É algo que me transcende. E mais gaba-se desses feitos aos amigos, para quem quiser ouvir e há muito menino que é capaz de dize-lo na cara do senhorio![8b] É engraçado que muitas vezes dizem das maiores bacoradas sobre cultura dita geral, mas depois nestes assuntos de lixar o próximo sabem a lição toda na ponta da língua.
 
NunoMF disse:
Não são duas rendas, são 3 e depois há mais 3 meses para ele pagar. Segundo sei não consegues fazer isso em menos de 6 meses.
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Na teoria legislativa, sim, esse seria o prazo mínimo.

Jbranco disse:
Outro exemplo para se perceber a discrepância entre as rendas antigas e o "mundo real":

Noutro prédio descobri que uma pessoa está ilegalmente numa fracção há 30 anos (o arrendatário foi-se embora sem comunicar e a outra pessoa mudou-se para a fracção e por lá foi ficando). Antes ainda que eu fizesse alguma coisa, a pessoa que lá está pôs uma acção em tribunal para me obrigar a reconhece-la como arrendatária. Agora a parte interessante: Só as custas judiciais (portanto sem ainda considerar os honorários do advogado) absorvem o rendimento da fracção dos últimos 4 anos.
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Nunca soubeste e foste recebendo como se fosse o originário? Pode haver um reconhecimento tácito da situação...
 
Hecho disse:
Hoje estive uma conversa interessante com uma familiar, advogada de uma grande imobiliária nacional, que segundo ela, que actualmente com os contratos novos, já é possível despejar alguém que não pague 2 rendas, segue uma notificação e posteriormente o despejo.

Segundo ela isto funciona, não tem havido problemas.

O problema é só quando o inquilino antes de sair decide partir a casa, ou mesmo recuperar as rendas antigas, aí é necessário ir para tribunal e o processo vai se arrastar, só aqui é que muito podia ser melhorado.


Isto a propósito de pessoas aqui neste tópico que dizem que não se querem arrendar imóveis segundo as regras actuais.

E uma coisa que também devia haver, era à semelhança do banco de portugal que agrega lista negras que fornece aos bancos, também devia haver lista negra de inquilino, porque há quem faça vida a mudar de casa sempre sem pagar e convinha dificultar.
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Eu não sei como é que isso acontece se a lei, neste momento, prevê esse tempo. Provavelmente porque mete a imobiliária ao barulho e mesmo assim tenho dúvidas.
 
Jbranco disse:
Outro exemplo para se perceber a discrepância entre as rendas antigas e o "mundo real":

Noutro prédio descobri que uma pessoa está ilegalmente numa fracção há 30 anos (o arrendatário foi-se embora sem comunicar e a outra pessoa mudou-se para a fracção e por lá foi ficando). Antes ainda que eu fizesse alguma coisa, a pessoa que lá está pôs uma acção em tribunal para me obrigar a reconhece-la como arrendatária. Agora a parte interessante: Só as custas judiciais (portanto sem ainda considerar os honorários do advogado) absorvem o rendimento da fracção dos últimos 4 anos.
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Barraca de lata construida ilegalmente, num terreno que não era seu, com electricidade que não era sua (estava a comer da EDP). Projecto para um loteamento para 6 blocos+6vivendas+ponte de acesso e respectivos acessos que servia outra zona periférica (paga pelos promotores)...tudo parado durante 2 anos por uma ****, que no final para desbloquear a situação pelo demora do julgamento levou uma casa (vivenda) nova num local à escolha de sua excelência e com decoração a condizer com os seus gostos[8b].

Exemplos como este, o seu e outros, são aos milhares e quem já andou ou anda na área se ainda não comeu com estes atentados deve ser abençoado pelos deuses...

dysplay21; Sem conhecer os pormenores dessa situação. Se o senhorio não cumpriu com as suas obrigações perante uma renda adequada, o inquilino tem uma hipótese que os senhorios com problemas não têm. Alugar outra casa e arranjar com um senhorio em termos. É como digo, a grande vantagem de alugar. Mobilidade total, até dos problemas se eles aparecerem.
 
Valium disse:
Nunca soubeste e foste recebendo como se fosse o originário? Pode haver um reconhecimento tácito da situação...
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Como é que pode haver um reconhecimento tácito de uma situação que se desconhece? O inquilino pode ter em sua casa quem bem entender portanto não há forma de detetar uma situação destas. Seria preciso que quem lá está se queixasse dos recibos estarem a ser passados com o nome errado, mas naturalmente que essa queixa, numa situação destas, não ocorre.

Tenho muitas outras situações em que até já sei que os inquilinos não moram nas casas e que são outras pessoas que lá estão, mas como esses arrendatários têm o cuidado de manter a morada de residencia na casa arrendada eu não consigo fazer nada para lhes tirar a casa. As pessoas tudo fazem para manter a regalia da renda antiga. A coisa só se complica para quem está a usufruir da casa quando o arrendatário morre, mas mesmo essa ocorrencia obriga a investigação e, pelos vistos, até para estes casos existem uns truques para se tentar ficar com a renda antiga.
 
O reconhecimento seria se tivesses conhecimento ou se virem conseguir vir a frase prova disso-
Por isso a minha primeira questão era se sabias e se recebias como se fosse o originário. A segunda parte era uma possibilidade.
 
Os segredos do arrendamento holandês

Arnoud Vlak, especialista em investimento imobiliário, explica ao Económico o sucesso do mercado de arrendamento holandês.
Arnoud Vlak considera que o êxito do mercado de arrendamento holandês, um dos mais evoluídos do mundo, representando 45% do parque habitacional, está assente em vários pilares. O primeiro deve-se ao facto de na Holanda existir um alto nível de segurança para os senhorios, que dispõem de uma protecção muito grande na lei.
"A lei holandesa proporciona um alto nível de segurança para os senhorios. Se o inquilino deixar de pagar a renda, o senhorio pode ir a tribunal pedir uma ordem de despejo e irá obtê-la muito rapidamente, entre seis a oito semanas. Independentemente de qualquer condicionalismo social, os tribunais dão sempre razão aos proprietários", explicou Arnoud Vlak ao Económico, à margem de um almoço conferência organizado pelo grupo Vida Imobiliária.
Além disso, se o inquilino for a tribunal para culpabilizar o senhorio de qualquer situação, o juiz irá dizer "não há razão nenhuma para o senhor não pagar a renda e vou ordenar que saia."
Na Holanda, o contrato entre inquilino e senhorio é feito por um determinado prazo, mas se o inquilino quiser renovar, o senhorio não se pode opor, embora possa renegociar a renda. "É sempre actualizada de acordo com a inflação", explicou Arnoud Vlak.
Sobre as pré-condições para se investir no mercado residencial, o especialista salienta mais uma vez o mercado holandês e considera que os mercados não devem ser excessivamente protectores e que os senhorios estão à procura de um "sistema judicial eficiente" e que em poucas semanas "fiquem resolvidos todos os problemas com os inquilinos".
Arnoud Vlak sugeriu também uma mudança no sistema fiscal: "Os lucros do investimento imobiliário são mais baixos do que os dos mercados financeiros e se ainda são rendimentos taxados os investidores não vão apostar tanto no mercado residencial".
O mercado de arrendamento representa 45% do parque habitacional holandês. Há mais de duas décadas, a percentagem de casas arrendadas era maior. "A mudança para um mercado de ocupação própria aconteceu nos últimos 15 anos", explicou Vlak.
Segundo o perito, os bancos holandeses alavancaram o montante de empréstimos aos clientes, emprestando mais de 100% do valor das casas. "Temos um alto nível de hipotecas no mercado habitacional. Somos os campeões do mundo de hipotecas em percentagem do PIB", revela o especialista holandês.
As 5 principais razões para investir no mercado de arrendamento holandês

  • Os senhorios dispõem de uma protecção muito grande da lei

  • Se o inquilino deixar de pagar a renda, o senhorio pode ir a tribunal pedir uma ordem de despejo e irá obtê-la muito rapidamente

  • Independentemente de qualquer condicionalismo social, os tribunais dão quase sempre razão aos proprietários

  • O valor da renda é sempre actualizado de acordo com a inflação

  • O contrato entre inquilino e senhorio é feito por um determinado prazo, mas se o inquilino quiser renovar, o senhorio não se pode opor
Os segredos do arrendamento holandês | Económico
 
Para mim o arrendamento faz mais sentido de uma forma.

O pagamento integral pelo período contratado.

Se o arrendamento for por 5 anos, por exemplo. O inquilino paga logo os 5 anos à cabeça e antes de entrar na casa.

Isto permitiria ao senhorio flexibilizar o preço, caso o inquilino não tivesse dinheiro, contrataria um crédito, tal como quando compra um carro. Afinal tudo o que compramos é a pronto e os senhorios não são entidades financeiras. E que eu saiba os contratos de arrendamento não se fazem por períodos mensais.

Isto daria mais segurança a quem tem casa para arrendar e evitava situações onde as pessoas pagam 3 meses e ficam lá mais 3 anos sem pagar um cêntimo, e o senhorio para as despejar ainda tem de pagar mais dinheiro do que recebeu.
 
AMGfan disse:
  • Os senhorios dispõem de uma protecção muito grande da lei

  • Se o inquilino deixar de pagar a renda, o senhorio pode ir a tribunal pedir uma ordem de despejo e irá obtê-la muito rapidamente

  • Independentemente de qualquer condicionalismo social, os tribunais dão quase sempre razão aos proprietários

  • O valor da renda é sempre actualizado de acordo com a inflação

  • O contrato entre inquilino e senhorio é feito por um determinado prazo, mas se o inquilino quiser renovar, o senhorio não se pode opor

Os segredos do arrendamento holandês | Económico
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Pegando nestes 5 pontos, como é que é em Portugal?

Haverá assim tantas diferenças? Ou é só mesmo a prática que não funcemina??
 
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