Tópico das Casas

[seitlich]

Isto em Portugal está um boom fantastico.

Entao o meu T3 estava por 200 000 em 2017 e comprei por 160 000.

Agora a casa gemea com 130 m2 e interiores mais pobres (a minha tem 160 m2) por 220 000 euros fonix.

https://www.idealista.pt/imovel/29028945/

Fui hoje perguntar avaliacao da minha e a Remax propos 250 000. 50 000 euros em 12 meses? Whatttt

As imobiliárias fazem tudo para ficar com o exclusivo.

Depois os valores de venda, fora de zonas centrais como é o caso, a não ser em meia dúzia de casos em que estrangeiros mal aconselhados compram sem fazer o trabalho de casa, andam 20 e 30% abaixo do anúnciado.

Há países em que as vendas se processam de forma diferente.
O valor da casa é fixado no realmente justo, ou abaixo disso.
Os interessados vão ver a casa e no caso de haver mais do que um a apresentar proposta, entra em leilão.
Não havendo interessados disiste-se da venda ou o valor da casa baixa e retoma-se o processo.
As casas estão pouco tempo no mercado e não existe especulação.

 

[JDEM]

O IRS sobre o Euro a 15y (Swap de taxa fixa a 15 anos no mercado de derivados londrino) está a cotar 1,31067%.
Ou seja, nessa proposta estás a pagar um markup ao banco (um prémio) de 0,987% para teres taxa fixa. É certo que o Banco fixa sempre um markup, mas praticamente 1% é um abuso total. Na prática o Banco está a cotar um spread implícito de 1,99%.

Se eles fixassem um markup de 20% sobre o IRS (0,2621%) já tinham uma óptima rentabilidade e fixavam-te a Euribor a 1,57%!
2,298% é um roubo. Se fosse comigo eles ouviam das boas...

Óptima resposta!
No entanto ao assumirem 15 anos não estão a assumir o risco a 15 anos, esse prémio não é para compensar potenciais riscos?

Naturalmente a taxa variável deverá ser a minha escolha, até pela possibilidade de amortização

 

[kursk]

As imobiliárias fazem tudo para ficar com o exclusivo.

Depois os valores de venda, fora de zonas centrais como é o caso, a não ser em meia dúzia de casos em que estrangeiros mal aconselhados compram sem fazer o trabalho de casa, andam 20 e 30% abaixo do anúnciado.

Há países em que as vendas se processam de forma diferente.
O valor da casa é fixado no realmente justo, ou abaixo disso.
Os interessados vão ver a casa e no caso de haver mais do que um a apresentar proposta, entra em leilão.
Não havendo interessados disiste-se da venda ou o valor da casa baixa e retoma-se o processo.
As casas estão pouco tempo no mercado e não existe especulação.

Por cá também se pode fazer isso...vendedor pede x..comprador oferece x-20%, válido por 30 dias. E depois logo se vê...

 

[33Stradale]

Óptima resposta!
No entanto ao assumirem 15 anos não estão a assumir o risco a 15 anos, esse prémio não é para compensar potenciais riscos?

Naturalmente a taxa variável deverá ser a minha escolha, até pela possibilidade de amortização

O banco não corre risco de taxa de juro nenhum. O banco compra o SWAP no mercado de derivados e depois vende-to com uma margem de lucro. Ao comprar o SWAP ele está a adquirir um produto a X e a vender-to por X+Y. O risco de taxa de juro é corrido pelas contrapartes que lhe venderam o SWAP.

 

[ImHoTep]

As imobiliárias fazem tudo para ficar com o exclusivo.

Depois os valores de venda, fora de zonas centrais como é o caso, a não ser em meia dúzia de casos em que estrangeiros mal aconselhados compram sem fazer o trabalho de casa, andam 20 e 30% abaixo do anúnciado.

Há países em que as vendas se processam de forma diferente.
O valor da casa é fixado no realmente justo, ou abaixo disso.
Os interessados vão ver a casa e no caso de haver mais do que um a apresentar proposta, entra em leilão.
Não havendo interessados disiste-se da venda ou o valor da casa baixa e retoma-se o processo.
As casas estão pouco tempo no mercado e não existe especulação.

Se existir um desequilíbrio grande entre a oferta a a procura, vais ter sempre variações, que podem entrar na chamada especulação, pois no tal leilão vai ser uma "guerra" para tentarem ganhar.

Pelo que percebi, e posso estar enganado, na Noruega os residentes na zona em caso de prepostas iguais ficam com a casa, vai pela antiguidade.

 

[Gavela]

caros,

tenho uma proposta nas mãos de taxa fixa a 15 anos:

prestação mensal de 811€ vs taxa variável 666€

fixa:
TAN 2,298% + 1% spread

variável:
Euribor 12m + 1% spread

a diferença é de 145€/mês. Com a mais que possível subida da euribor, pelo menos ando 15 anos descansado? o que fariam?

O IRS sobre o Euro a 15y (Swap de taxa fixa a 15 anos no mercado de derivados londrino) está a cotar 1,31067%.
Ou seja, nessa proposta estás a pagar um markup ao banco (um prémio) de 0,987% para teres taxa fixa. É certo que o Banco fixa sempre um markup, mas praticamente 1% é um abuso total. Na prática o Banco está a cotar um spread implícito de 1,99%.

Se eles fixassem um markup de 20% sobre o IRS (0,2621%) já tinham uma óptima rentabilidade e fixavam-te a Euribor a 1,57%!
2,298% é um roubo. Se fosse comigo eles ouviam das boas...

Eu penso que a taxa Swap que os bancos estão a utilizar neste momento a 15 anos é de 1,334%.

O JDEM, que confirme, mas eu penso que está ali um engano naquela taxa fixa de 2,298%!?

Parece-me que o banco está a cobrar a tal Swap de 1,334% + o Spread de 1%. = 2,334% totais.
205K a 29 anos, para ter uma prestação de 811€, tem de ser com taxa de 2,334%.

Com taxa de 3,298%, já daria quase 916€!


Ou estou aqui a fazer alguma coisa de errado!!!? Se sim corrijam-me, por favor.[]

 

[JDEM]

Eu penso que a taxa Swap que os bancos estão a utilizar neste momento a 15 anos é de 1,334%.

O JDEM, que confirme, mas eu penso que está ali um engano naquela taxa fixa de 2,298%!?

Parece-me que o banco está a cobrar a tal Swap de 1,334% + o Spread de 1%. = 2,334% totais.
205K a 29 anos, para ter uma prestação de 811€, tem de ser com taxa de 2,334%.

Com taxa de 3,298%, já daria quase 916€!


Ou estou aqui a fazer alguma coisa de errado!!!? Se sim corrijam-me, por favor.[]

na opção taxa fixa:
TAN 2,298%
TAEG 3,7%
prestação: 811,41€

Taxa variável (euribor 12M):
TAN: 0,831%
TAEG: 2,2%
Prestação: 666,28€

clarifiquei?

 

[Gavela]

na opção taxa fixa:
TAN 2,298%
TAEG 3,7%
prestação: 811,41€

Taxa variável (euribor 12M):
TAN: 0,831%
TAEG: 2,2%
Prestação: 666,28€

clarifiquei?

Não. []

Cada vez estou estou pior. []

Essas TAN's que estão agora aí parece que já englobam o spread?

 

[JDEM]

Não. []

Cada vez estou estou pior. []

Essas TAN's que estão agora aí parece que já englobam o spread?

Englobam

 

[Gavela]

Englobam

Então repara lá como foi iniciada a questão: []

"caros,

tenho uma proposta nas mãos de taxa fixa a 15 anos:

prestação mensal de 811€ vs taxa variável 666€

fixa:
TAN 2,298% + 1% spread

variável:
Euribor 12m + 1% spread

a diferença é de 145€/mês. Com a mais que possível subida da euribor, pelo menos ando 15 anos descansado? o que fariam?

 

[JDEM]

Então repara lá como foi iniciada a questão: []

"caros,

tenho uma proposta nas mãos de taxa fixa a 15 anos:

prestação mensal de 811€ vs taxa variável 666€

fixa:
TAN 2,298% + 1% spread

variável:
Euribor 12m + 1% spread

a diferença é de 145€/mês. Com a mais que possível subida da euribor, pelo menos ando 15 anos descansado? o que fariam?

Caraças troquei -me
Sorry

 

[Gavela]

Caraças troquei -me
Sorry

Pois. Agora já está percebido. []

A taxa Swap usada para a taxa fixa é afixada todos os dias, ou seja pode variar de dia para dia.

Possivelmente no dia que te fizeram a simulação, a Swap a 15 anos estava a 1,298%. Hoje dia 21 de Set, já está a 1,334%.

E a taxa Swap, que ira contar se fosse feito um contrato de taxa fixa, seria a observada no dia útil anterior à data da escritura.

 

[33Stradale]

Eu penso que a taxa Swap que os bancos estão a utilizar neste momento a 15 anos é de 1,334%.

O JDEM, que confirme, mas eu penso que está ali um engano naquela taxa fixa de 2,298%!?

Parece-me que o banco está a cobrar a tal Swap de 1,334% + o Spread de 1%. = 2,334% totais.
205K a 29 anos, para ter uma prestação de 811€, tem de ser com taxa de 2,334%.

Com taxa de 3,298%, já daria quase 916€!


Ou estou aqui a fazer alguma coisa de errado!!!? Se sim corrijam-me, por favor.[]

Não. []

Cada vez estou estou pior. []

Essas TAN's que estão agora aí parece que já englobam o spread?

A TAN inclui sempre o spread, naturalmente.
A taxa do IRS simples E12M15Y que eu coloquei era aquela que a plataforma Bloomberg me estava a dar no momento. Se for lá ver agora está (marginalmente) diferente. Aquilo vai mudando.

 

[JDEM]

Pois. Agora já está percebido. []

A taxa Swap usada para a taxa fixa é afixada todos os dias, ou seja pode variar de dia para dia.

Possivelmente no dia que te fizeram a simulação, a Swap a 15 anos estava a 1,298%. Hoje dia 21 de Set, já está a 1,334%.

E a taxa Swap, que ira contar se fosse feito um contrato de taxa fixa, seria a observada no dia útil anterior à data da escritura.

Já tento meter um print screen sem mostrar coisas pessoais

 

[33Stradale]

Desde a última vez que o Mario Draghi falou, isto há uns 15 dias, os SWAPs e futuros em geral sobre a Euribor deram um pequeno salto para cima. Se é para fixar taxa eu diria que convém fixar o mais depressa possível.
Mas posso estar enganado. Sobre estes assuntos ninguém tem uma bola de cristal.

 

[JDEM]

Pessoalmente vou para variável

 

[Gavela]

A TAN inclui sempre o spread, naturalmente.
A taxa do IRS simples E12M15Y que eu coloquei era aquela que a plataforma Bloomberg me estava a dar no momento. Se for lá ver agora está (marginalmente) diferente. Aquilo vai mudando.

Mas já leste tudo? Sempre havia ali um erro.
Não era 2.298% + 1%(spread). Mas era sim 1,298% + 1% (spread).

 

[Gavela]

Já tento meter um print screen sem mostrar coisas pessoais

Da minha parte não faz falta. Agora já está claro. []

 

[Vocsa]

Mas já leste tudo? Sempre havia ali um erro.
Não era 2.298% + 1%(spread). Mas era sim 1,298% + 1% (spread).

Eu também percebi como tu.

Pareceu-me logo um assalto, mas como estou completamente por fora das taxas fixas e da forma como são calculadas...

1,298 +1% já merece uma boa dor de cabeça a decidir. Ainda para mais a 15 anos.

 

[33Stradale]

Mas já leste tudo? Sempre havia ali um erro.
Não era 2.298% + 1%(spread). Mas era sim 1,298% + 1% (spread).

Ai era? Então se for assim eu optava pela fixa e não pensava mais no assunto.