Portfólio imobiliário

[zQuatro]

Boas,

Andei a investigar pela internet maneiras de investir em imobiliário para arrendar e estratégias em como crescer exponencialmente o nosso portfólio.

No entanto em português encontro pouca informação. O que acham do mercado imobiliário em portugal? É possível acumular riqueza nos próximos 20 anos sem ter grandes fundos iniciais?

 

[Rasec]

O investimento em imobiliário rende em média menos de 3% ao ano, vinha numa notícia qq há umas semanas.

 

[zMax]

Não te metas em créditos como forma de alavancar o investimento imobiliário. Nunca te esqueças disso.

 

[zQuatro]

Não te metas em créditos como forma de alavancar o investimento imobiliário. Nunca te esqueças disso.

Onde posso estudar melhor o assunto?

 

[Obtuso]

Tópico interessante, já que esta semana comecei também a olhar para o imobliário como investimento.

Há sempre os fundos de imobiliário, que são mais abrangentes e teoricamente mais estáveis e seguros, mas neste caso, seria para compra e arrendamento.

A questão aqui é que em aplicações financeiras consigo 3% limpos na boa, e em imobiliario conseguiria perto dos 5% limpos, mas com arrendamento certo todos os meses, ou seja, pouca margem para "falhas".

A questão mais interessante no imobiliário é mesmo a sua eventual valorização a médio/longo prazo, e é por aí que também ando a olhar para alguns negócios.

 

[Echos]

Na minha opinião nunca vale a pena com crédito alavancador, mas NUNCA []


Repara que, com spread de 2,5% + encargos + euribor consegues algo como juros na casa dos 5% TAEG.


Se considerarmos imobiliário como forma de rentabilização no mercado de arrendamento podemos dizer que um bom investimento é algo como 8% anuais, mas não te esqueças que existem variáveis como: Taxa liberatória de 28% às finanças, despesas de condomínio, manutenção e ainda um valor pouco mensurável que é a "gestão do arrendamento e eventuais conflitos".

Quanto vale tudo isto? na minha opinião, seria compensador se desse 20% liquidos, por isso aconselharia outro tipo de investimentos.

 

[AdolfoSDias]

Tópico interessante, já que esta semana comecei também a olhar para o imobliário como investimento.

Há sempre os fundos de imobiliário, que são mais abrangentes e teoricamente mais estáveis e seguros, mas neste caso, seria para compra e arrendamento.

A questão aqui é que em aplicações financeiras consigo 3% limpos na boa, e em imobiliario conseguiria perto dos 5% limpos, mas com arrendamento certo todos os meses, ou seja, pouca margem para "falhas".

A questão mais interessante no imobiliário é mesmo a sua eventual valorização a médio/longo prazo, e é por aí que também ando a olhar para alguns negócios.

5% limpos?

Isso significaria que, limpos, para um imóvel de 100 000 €, terias de tirar 417 €/mês. Pagando IRS, condomímio, IMI, ... terias de cobrar uma renda de, no mínimo, 650 €/mês. Achas possível?

 

[zMax]

Onde posso estudar melhor o assunto?

O pouco que sei aprendi com malta que está envolvida nesses investimentos tanto em foruns de finanças pessoais como amigos/conhecidos que estão nesse negócio. Aprendi com as suas histórias pessoais, não conheço nenhum guia estruturado.

O meu conselho deveu-se porque li relatos de malta que alavancou investimentos imobiliários com empréstimos e depois no débito e no haver estava a perder dinheiro.

Não é um negócio "fácil", como o Echos falou e bem há um valor pouco mensurável que é a "gestão do arrendamento e eventuais conflitos". Uma pessoa que conheço tem um prédio residencial completo [8 apartamento], um dos antigos inquilinos deixou a casa no final do contrato mas antes de sair destruiu a cozinha... Isto não é caso isolado, como não é caso isolado a malta que a meio do contrato deixa de pagar a renda.

 

[Echos]

Numa perspectiva de compra para Revenda aí entramos no campo da especulação, onde o conhecimento profundo de mercado é uma componente importante, mas a sorte é também um factor a ter em conta.

Não esquecer que uma compra de uma casa para investimento tem custos superiores de aquisição (IMT, por exemplo sobre o valor patrimonial), pelo que deves de adicionar 2/3.000€ à aquisição em si.

Por fim, se a Revenda for bem sucedida, ou seja se obtiveres lucro (imaginemos 5000€) qualquer mais valia é adicionada ao IRS do sujeito passivo, sendo enquadrada aos rendimentos pessoais agravando a taxa de IRS para valores mínimos de 31% [8b]


Se o imóvel permitir obter lucros potenciais na ordem dos 25.000€ e se a compra inicial for efectuada a pronto pagamento compensa, mas temos ainda o factor tempo em que o capital fica imobilizado (1,2, quiça 5 anos) e com custos permanentes (luz, IMI todos os anos, etc).

 

[DrSmart]

Muito interessante esta questão. Praticamente á uns 15 anos que dedico, uma parte do meu tempo, a esta tematica. O complicado nisto, é que cada caso é um caso. Ou tens perfil de negociante, e olho para a coisa, e ganhas umas massas, ou então ficas conhecimento e começam a vir ter ctg os negocios.


Quanto a comprar imoveis recorrendo a credito, é claro que é um risco. Mas não é de "fugir" como aqui referem. Depende do negocio.. Eu prefiro comprar a credito, e ter dinheiro parado para "jogar" com algum negocio que me apareça.


Depois é uma questão de sorte, como uma grande parte da vida. Eu começaria por inteirar-me da parte fiscal, dos documentos, dos problemas comuns em negocios, ou problemas mais comuns. De resto não há uma formula.[]


Mas digamos que será um dos sectores onde se pode fazer mais valias em curto espaço de tempo. Mas o inverso também pode acontecer..[]

 

[zQuatro]

Muito interessante esta questão. Praticamente á uns 15 anos que dedico, uma parte do meu tempo, a esta tematica. O complicado nisto, é que cada caso é um caso. Ou tens perfil de negociante, e olho para a coisa, e ganhas umas massas, ou então ficas conhecimento e começam a vir ter ctg os negocios.


Quanto a comprar imoveis recorrendo a credito, é claro que é um risco. Mas não é de "fugir" como aqui referem. Depende do negocio.. Eu prefiro comprar a credito, e ter dinheiro parado para "jogar" com algum negocio que me apareça.


Depois é uma questão de sorte, como uma grande parte da vida. Eu começaria por inteirar-me da parte fiscal, dos documentos, dos problemas comuns em negocios, ou problemas mais comuns. De resto não há uma formula.[]


Mas digamos que será um dos sectores onde se pode fazer mais valias em curto espaço de tempo. Mas o inverso também pode acontecer..[]

É verdade. Mas digamos que herdo 100k€ de propriedade a 15m de lisboa, é realista pensar que reinvestindo todas as rendas que possa ter, poderei ter mais 4 ou 5 propriedades daqui a 10 ou 15 anos? Onde me posso inteirar mais sobre estes investimentos?

 

[zQuatro]

Numa perspectiva de compra para Revenda aí entramos no campo da especulação, onde o conhecimento profundo de mercado é uma componente importante, mas a sorte é também um factor a ter em conta.

Não esquecer que uma compra de uma casa para investimento tem custos superiores de aquisição (IMT, por exemplo sobre o valor patrimonial), pelo que deves de adicionar 2/3.000€ à aquisição em si.

Por fim, se a Revenda for bem sucedida, ou seja se obtiveres lucro (imaginemos 5000€) qualquer mais valia é adicionada ao IRS do sujeito passivo, sendo enquadrada aos rendimentos pessoais agravando a taxa de IRS para valores mínimos de 31% [8b]


Se o imóvel permitir obter lucros potenciais na ordem dos 25.000€ e se a compra inicial for efectuada a pronto pagamento compensa, mas temos ainda o factor tempo em que o capital fica imobilizado (1,2, quiça 5 anos) e com custos permanentes (luz, IMI todos os anos, etc).

Revenda não se encaixa bem nos meus planos, a não ser que sejam por valores irrecusáveis. Era mais numa perspectiva de reinvestir constantemente todos os lucros de uma propriedade em outras propriedades durante 15 a 20 anos (teria 40/45 anos nessa altura), para no fim desse tempo poder reformar-me e não ter que me preocupar com migalhas que devo receber do estado. É realista?

 

[zMax]

É verdade. Mas digamos que herdo 100k€ de propriedade a 15m de lisboa, é realista pensar que reinvestindo todas as rendas que possa ter, poderei ter mais 4 ou 5 propriedades daqui a 10 ou 15 anos? Onde me posso inteirar mais sobre estes investimentos?

Em 10 anos não consegues só em rendas fazer dinheiro para comprares 4 propriedades de valor equivalente à inicial.

Contas simples: Imagina que consegues uma renda de 500€ para o propriedade que tens. Ao final 10 anos terás 60.000€ brutos de rendimento. Liquido terás bem menos.

A única hipótese para esse aumento de propriedades é mesmo a especulação.

 

[Pastis]

Tenho perdido tempo de mais com isso e tenho certeza que não chega aos 3% ano assumindo despesas, impostos e tempo perdido.
Até mesmo com pechinchas que andam aí são um engano pois nesses casos as rendas são baixas e só se apanha Escumalha...

Um investimento imobiliário amador (qd nao temos uma imobiliaria)só interessa como forma de diversificação do investimento e nunca como único investimento.

 

[Rasec]

Tenho perdido tempo de mais com isso e tenho certeza que não chega aos 3% ano assumindo despesas, impostos e tempo perdido.
Até mesmo com pechinchas que andam aí são um engano pois nesses casos as rendas são baixas e só se apanha Escumalha...

Um investimento imobiliário amador (qd nao temos uma imobiliaria)só interessa como forma de diversificação do investimento e nunca como único investimento.

Eu faço um pouco mais de 3% com airbnb, mas sinceramente não paga o investimento nem o trabalho que dá. É mesmo para não perder mais dinheiro.

 

[eu]

E cuidado com os arrendamentos: há por aí muitos profissionais do "paga apenas 3 meses e só sai depois de um processo em tribunal". E deixam tudo partido.

 

[Pastis]

Eu faço um pouco mais de 3% com airbnb, mas sinceramente não paga o investimento nem o trabalho que dá. É mesmo para não perder mais dinheiro.

Na praia? E já a contar com a despesa toda? Parece bem bom...

 

[Echos]

É verdade. Mas digamos que herdo 100k€ de propriedade a 15m de lisboa, é realista pensar que reinvestindo todas as rendas que possa ter, poderei ter mais 4 ou 5 propriedades daqui a 10 ou 15 anos? Onde me posso inteirar mais sobre estes investimentos?

Herdar já é outra "estória" []


Mas a grosso modo, dificilmente consegues aplicar o capital na compra de outros imóveis a curto prazo, isto porque se não quiseres recorrer a bancos (altos juros) terás de aguardar uns bons 12/15 anos até que possas fazer o teu primeiro investimento a pronto pagamento e com indícies de qualidade/fiabilidade substancialmente rentáveis.

 

[tassilgo]

Em 10 anos não consegues só em rendas fazer dinheiro para comprares 4 propriedades de valor equivalente à inicial.

Contas simples: Imagina que consegues uma renda de 500€ para o propriedade que tens. Ao final 10 anos terás 60.000€ brutos de rendimento. Liquido terás bem menos.

A única hipótese para esse aumento de propriedades é mesmo a especulação.

Estas a fazer as contas até estar tudo pago. Mas não precisa de ser assim.

Pode fazer alavancagem com a as próprias rendas.

Ganha um imóvel que arrenda por 500€ em Lisboa, com os 500€ que recebe de renda põe 100€ de lado e procura um imóvel cuja prestação seja inferior a 400€. Mas isto numa perspectiva não de ganhos instantaneos mas sim de investimento a longo prazo.

 

[Rasec]

Na praia? E já a contar com a despesa toda? Parece bem bom...

Sim, na praia, primeira linha com vista para a praia. Ainda estou isento de impostos (o que vai acabar em breve) e isso vai afectar a rentabilidade, e de que maneira...

Bem feitas as contas às despesas todas (empréstimo, água, luz, gás, net, tv, condomínio, etc) e a comissão que pago a uma empresa local (entregar e receber chaves, limpeza, apoio local, etc) e ao lucro com as reservas, faço uma média de 150€ de lucro por mês (sendo que os meses de inverno dão prejuízo). [][]

Pelo menos não está a dar prejuízo, tive a casa completamente parada durante 2 anos em que foi só perder dinheiro... :sh)