decifrar avaliação de IMI

speccy

speccy

Banido
peço a vossa ajuda para decifrar esta avaliação de IMI que um familiar recebeu hoje



como diabo calculam o A, de onde vem os valores nos quadrados?

a AT devia ser transparente e fazem tudo para não percebermos nada

trata-se um terreno para construção, no qual ainda não há nada construído

o alvará de loteamento só lhe dá 130m2 de area coberta, onde foram estes buscar os 150?

é para avaliar o efeito dessa correção (de 150 para 130) que gostaria de lhe saber fazer as contas

speccy
 
Que p*** de confusão. Também sou da opinião que eles fazem de propósito para complicar o máximo possível, de forma que ninguém perceba nada. assim toda a gente paga e não bufa. Se eu que tenho alguma formação matemática tenho dificuldade em perceber aquilo, imaginem pessoas com a 4ª classe ou mesmo sem instrução nenhuma.
 
obrigado pela indicação do simulador, não dá para perceber pois mesmo com todos os dados exactamente iguais metidos dá um valor diferente do da carta, mas dá para tirar uma noção da diferença, ainda dá perto de 4000euros a menos de Vt

a AT tinha a obrigação de ser mais clara, por exº porque é que o que está dentro do quadrado grande não segue a mesma ordem do que está sublinhado?

aí seria fácil compreender

speccy
 
Artigo 40.º - Tipos de áreas dos prédios edificados

1 - A área bruta de construção do edifício ou da fracção e a área excedente à de implantação (A) resultam da seguinte expressão:
A = (Aa + Ab) x Caj x %+ Ac + Ad
[Redacção dada pela Lei n.º 53-A/2006, de 29 de Dezembro - OE]
em que:
Aa representa a área bruta privativa;
Ab representa as áreas brutas dependentes;
Caj representa o coeficiente de ajustamento de áreas; [Redacção dada pela Lei n.º 53-A/2006, de 29 de Dezembro - OE]
Ac representa a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação; [Redacção dada pela Lei n.º 53-A/2006, de 29 de Dezembro - OE]
Ad representa área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação. [Redacção dada pela Lei n.º 53-A/2006, de 29 de Dezembro - OE]
[TABLE="width: 100%"]
[TR]
[TD]Artigo 40.º-A - Coeficiente de ajustamento de áreas
[/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[/TABLE]

1 - Para os prédios cuja afectação seja a habitação, o coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) é aplicado à área bruta privativa e dependente e é variável em função dos escalões de área, de acordo com a seguinte tabela e com base nas seguintes fórmulas:

[TABLE="align: center"]
[TR]
[TD]Aa + 0,3 Ab
[/TD]
[TD]Caj
[/TD]
[TD]Fórmulas de ajustamento de áreas
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]< 100
[/TD]
[TD]1,00
[/TD]
[TD]Aa + 0,3 Ab
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]>100-160
[/TD]
[TD]0,90
[/TD]
[TD]100 x 1,0 + 0,90 x (Aa + 0,3 Ab - 100)
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]>160-220
[/TD]
[TD]0,85
[/TD]
[TD]100 x 1,0 + 0,90 x (160 - 100) + 0,85 x (Aa + 0,3 Ab - 160)
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]> 220
[/TD]
[TD]0,80
[/TD]
[TD]100 x 1,0 + 0,90 x (160 - 100) + 0,85 x (220 - 160) + 0,80 x (Aa + 0,3 Ab - 220)
[/TD]
[/TR]
[/TABLE]

CÁLCULO DO A

Ora então tens Aa + 0,3 Ab = 150 (área bruta privativa –> semelhante a área de implementação) + 0,3*150 (este 150 são a área bruta dependente.) Dando este cáculo 195 entra no intervalo entre 160-220 logo aplicas:

100*0,1 + 0,90 x (160-100) + 0,85 x (150 + 0,3*150 -160) o que vai dar 183,75.

Depois temos que ver a área livre total =880,2-150 = 730,2

Ora assim sendo, o Ac é o dobro da área de implementação, uma vez que temo área livre que passe esse limite, logo Ac=300 m2

O Ad será a diferença entre os 300 m2 e os 730,2m2, logo Ad = 430,02.

Ao ac é aplicada uma “taxa” de 0,025 e ao Ad de 0,005.

Estamos então em condições de chegar ao valor de A (+/-)

A= 183,75 x % + 300 x 0,025 + 430,02 x 0,005.

Falta a parte da % que varia entre 15 e 45%. Já não me lembro de como se vê esta taxa, tive a ler o código, mas o que aqui tenho já é desactualizado.
Mas como a matemática é amiga, para chegar ao valor do A na avaliação, deverão ter utilizado uma percentagem de cerca de 20%.

Assim sendo:
A= 183,75 x 0,2 + 300 x 0,025 + 430,02 x 0,005
A = 46.4001.

Espero ter ajudado alguma coisa.

Abraço

EDIT: Como é lógico, os artigos aqui colocados, são do Código do IMI.
 
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alguma?

isso sim foi clareza,


MUITO obrigado Cyfer

speccy

edit: como foi determinada a percentagem também não faço ideia, mas sim foi aplicada 20% , está mesmo no fim da imagem
 
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speccy disse:
alguma?

isso sim foi clareza,


MUITO obrigado Cyfer

speccy

edit: como foi determinada a percentagem também não faço ideia, mas sim foi aplicada 20% , está mesmo no fim da imagem
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Não tinha reparado nessa informação... :sh)
Com mais tempo posso-te ver o pq dos 20%, mas foi aplicado quase o mínimo [;)]
 
refazendo para os 130m2 indicados no plano loteamento )copiei o teu texto e alterei os valores:


Aa + 0,3 Ab = 130 (área bruta privativa – semelhante a área de implementação) + 0,3*130 (este 130 são a área bruta dependente.)
dá 169 entra no mesmo intervalo entre 160-220 :

100*1,0 + 0,90 x (160-100) + 0,85 x (130 + 0,3*130 -160) que dá 161.65.

Depois temos que ver a área livre total =880,2-130 = 760,2

Ac é o dobro da área de implementação, logo Ac=260 m2

O Ad será a diferença entre os 260 m2 e os 760,2m2, logo Ad = 500,02.

Ao ac é aplicada uma “taxa” de 0,025 e ao Ad de 0,05.

Estamos então em condições de chegar ao valor de A (+/-)

A= 161,65 x % + 260 x 0,025 + 500,02 x 0,005.

Falta a parte da % que varia entre 15 e 45*%. (está no fundo da carta)

Assim sendo:
A= 161,65 x 0,2 + 260 x 0,025 + 500,02 x 0,005
A = 41.3301.

donde Vt= 603*41.33*.90*1*1.03 = 23102 = 2837€ a menos do que está calculado pela AT

agora resta-lhe ponderar se vale a pena pedir reavaliação com base nesta diferença e "afrontar" a máquina fiscal :-)

speccy
 
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speccy disse:
...
agora resta-lhe ponderar se vale a pena pedir reavaliação com base nesta diferença e "afrontar" a máquina fiscal :-)

speccy
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Não tens ai varandas ou telheiros ou assim?

É que a diferença de 20m2 deve ser disso. No IMI é considerado área coberta e fechada, e na construção não... [;)]
 
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Tens aqui o que refiro no n.º 3 do Artigo 40:

3 - As áreas brutas dependentes (Ab) são as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fracção, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção, considerando-se, para esse efeito, locais acessórios as garagens, os parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas, desde que não integrados na área bruta privativa, e outros locais privativos de função distinta das anteriores, a que se aplica o coeficiente 0,30.

Ou seja uma varanda, no código do IMI é considerado área coberta e fechada...[:D]
 
ter não tem lá nada pois ainda não houve construção,

vou pedir para ler os documentos relativos ao loteamento e conservatória reg predial

obrigado
speccy

Cyfer disse:
Não tens ai varandas ou telheiros ou assim?

É que a diferença de 20m2 deve ser disso. No IMI é considerado área coberta, e na construção não... [;)]
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Só agora é que reparei que ainda não tem nada construído... [8b]

Numa avaliação imobiliária não fiscal, o valor de um terreno é um valor residual.

Tens um terreno "vazio", e então como sabes quanto aquilo vale? Tem um valor residual que varia conforme o que lá poderes construir, ou o que estiver aprovado para lá construir.

Terreno vazio, tens um projecto aprovado para construção, o terreno irá valer um valor residual da construção que lá está prevista.

Terreno vazio, sem projecto, vai-se ao PDM e vê-se o que se pode construir no terreno (que tipo de prédio, até que altura, blá blá blá), e o terreno irá valer o valor residual da avaliação dessa hipotética construção.

Ora o que eu estou a pensar, não olhando para a fiscalidade, é que não tem lógica pagares IMI por algo que ainda não está construído, quanto muito, teria lógica pagar pelo terreno que teria um valor de mercado calculado como te disse aqui muito resumidamente. O VPT normalmente fica-se por 80% do valor de mercado. Calcular um VPT de um terreno "vazio" não sei se é possível na fiscalidade, e não sei como e tributado nesses casos... :sh)

Mais uma curiosidade para ir desvendar! [:D]

EDIT: Esquece...[8b] os 20% é mesmo por ser ainda só terreno... [:D] (isto após quase uma hora a ler... :sh))
Bem me parecia que a formula do A tinha ali uma % que não estava na formula "normal" do CIMI. Por isso, é mesmo tentar perceber o pq de uma diferença de 20m2, que poderá ser pelo que referi em cima!
 
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Em relação a este tema, para já a minha dúvida é qual a percentagem que vou ter de pagar sobre o montante pelo qual me foi avaliado o apartamento. Haverá alguma tabela?
 
joo disse:
Em relação a este tema, para já a minha dúvida é qual a percentagem que vou ter de pagar sobre o montante pelo qual me foi avaliado o apartamento. Haverá alguma tabela?
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Depende do município onde é o imóvel. Cada autarquia define a taxa dentros dos limites legais que, para 2012, será entre 0.3% e 0.5% (para os imóveis já avaliados segundos as regras actuais).

O máximo que vais pagar será:valor de avaliação X 0.5%.
 
joo disse:
Em relação a este tema, para já a minha dúvida é qual a percentagem que vou ter de pagar sobre o montante pelo qual me foi avaliado o apartamento. Haverá alguma tabela?
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1 - As taxas do imposto municipal sobre imóveis são as seguintes:

a) Prédios rústicos: 0,8%;
b) Prédios urbanos: 0,5 % a 0,8 %;
(Redacção dada pela Lei n.º 64-B/2011, de 30 de Dezembro)
c) Prédios urbanos avaliados, nos termos do CIMI: 0,3 % a 0,5 %.
(Redacção dada pela Lei n.º 64-B/2011, de 30 de Dezembro)
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cimi112

Tendo sido avaliado depois de 01/01/2004 paga entre 0,3% e 0,5%. A taxa aplicada varia de municipio para municipio, podes consultar a taxa aplicável aqui: https://www.portaldasfinancas.gov.pt/pt/CD/main.jsp?body=/imi/consultarTaxasIMIForm.jsp
 
Muito obrigado pelas respostas. Já agora como é que eu sei que ele foi avaliado nos termos do CIMI? A escritura foi feita em 2002 mas todos os imóveis foram avaliados depois dessa data certo?
 
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joo disse:
Muito obrigado pelas respostas. Já agora como é que eu sei que ele foi avaliado nos termos do CIMI? A escritura foi feita em 2002 mas todos os imóveis foram avaliados depois dessa data certo?
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Quando é que foi a última vez que recebeste uma notificação das finanças com a avaliação do imóvel? Supostamente todos os imóveis estão a ser reavaliados à luz das novas regras, no entanto essa avaliação geral ainda não está concluída.
 
Deve fazer início de sessão ou registar-se para responder aqui.
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