Secção:
Tributação Imobiliária
O contrato de permuta de bens imóveis é um contrato oneroso na medida em estabelece vantagens para as duas partes outorgantes.
No Código do IMT é definido como contrato de permuta aquele contrato em que as prestações de ambos os permutantes compreendem bens imóveis, ainda que futuros.
E não sendo um contrato de permuta um contrato típico são-lhe aplicáveis as regras relativas à compra e venda, por força do art.º 939.º do Código Civil.
O IMT nas permutas de bens imóveis incide sobre a diferença declarada de valores ou pelas diferenças entre os valores patrimoniais tributários, consoante a que for maior, nos termos do art.º 2.º n.º 5 al. b) e do art.º 12.º n.º 4, 4.ª regras do Código do IMT.
Sendo o IMT devido pelo permutante que receber os bens de maior valor, qualquer que seja o título por que se opere.
De facto, o Código do IMT tem por fim tributar a riqueza efectivamente transmitida.
E só não há lugar ao pagamento do imposto se os valores patrimoniais tributários forem iguais e não haja diferença declarada de valores.
Com efeito, os contratos de permuta de bens imóveis também podem ser objecto de promessa.
Estando, então, sujeitos ao pagamento do IMT, nos termos acima referidos, quando seja entregue ao promitente adquirente o gozo e fruição do prédio objecto do contrato de promessa, isto é, quando verificada a tradição do bem para aquele.
Assim, caso se verifique a tradição do bem imóvel, ou esteja clausulada essa entrega para apenas um dos permutantes, o IMT será desde logo devido pelo adquirente do bem, como se de compra e venda se tratasse, sem prejuízo da reforma da liquidação ou da reversão do sujeito passivo.
Por isso, mesmo que o permutante que receba o bem não seja aquele que nos termos do contrato promessa de permuta tivesse que proceder à liquidação do IMT, por não ser aquele que recebe o bem de maior valor determinado nos termos acima referido, terá de liquidar o IMT antes do acto translativo, tendo de proceder ao pagamento do IMT no próprio dia da liquidação ou no 1.º dia útil seguinte àquela.
Por outro lado, se a tradição do bem imóvel permutado se dá, por qualquer razão, depois de outorgado o contrato promessa de permuta, o permutante que receber o bem terá de liquidar o IMT no prazo de 30 dias contados desde a data em que o recebeu.
Depois, se do contrato definitivo resultar que o IMT deve ser devido pelo outro permutante, reverte-se a liquidação a favor deste anulando-se a do IMT liquidado ao permutante que adquiriu em primeiro lugar.
Este terá, então, direito à restituição do IMT pago.
E não se realizando no prazo de dois anos o acto ou facto translativo por que se pagou o IMT, fica sem efeito a liquidação, podendo o contribuinte requerer a anulação da liquidação com o limite de um ano após o termo do prazo de validade (2 anos) em processo de reclamação ou de impugnação judicial.
O não pagamento do IMT, quando o deva ser depois da ocorrência da transmissão, civil ou fiscal, implica o vencimento de juros moratórios e a instauração de procedimento executivo para a sua cobrança, depois de terminado o prazo de pagamento voluntário.
Conforme acima foi referido, o contrato de permuta pode incidir sobre bens imóveis presentes ou futuros.
O art.º 211.º do Código civil define bens futuros como aqueles que
"não estão em poder do disponente, ou a que este não tem direito, ao tempo da declaração negocial."
Assim, poderemos definir
a contrario que os bens presentes são aquele tipo de bens que estão em poder do disponente ao tempo da declaração negocial e são aqueles que têm uma realidade física, existem de facto.
No caso da permuta incidir sobre bens imóveis presentes a obrigação tributária de imposto ocorre no momento em que se verificar a transmissão dos bens imóveis (art.º 5.º n. 2 do Código do IMT) nos termos acima referidos.
Com a transmissão do bem imóvel deverá ser realizada uma avaliação nos termos do Código do IMI.
E caso dessa avaliação resulte um valor patrimonial tributário superior àquele que constou do contrato de permuta poderá haver liquidação adicional de IMT, nos termos do art.º 31 do Código do IMT.
No entanto, para aferir se existirá ou não tributação adicional de IMT terá de se recorrer novamente às regras da incidência do IMT nas permutas.
Se do confronto entre o anterior valor patrimonial tributário que serviu de base à liquidação do IMT, aquando a outorga do contrato de permuta, e do novo valor patrimonial tributário resultante da avaliação existir uma diferença maior do que àquela sobre a qual foi liquidado IMT terá de se proceder à liquidação adicional de IMT pela diferença.
Assim, na data da outorga do contrato de permuta o prédio A tinha como valor patrimonial tributário 100.000,00 e o prédio B 150.000,00, tendo sido os valores declarados respectivamente de 200.000,00 e de 250.000,00.
O IMT foi liquidado e pago sobre a diferença de 50.000,00, dado que a diferença dos valores patrimoniais tributários é a mesma do que a dos valores declarados.
Mas se tivessem os valores declarados sido respectivamente de 200.000,00 e de 300.000,00, o IMT teria sido calculado sobre 100.000,00, uma vez que a tributação é realizada sobre a maior das diferenças.
Se da nova avaliação
supra referida resultaram os valores patrimoniais tributários respectivamente de 100.000,00 (mantendo-se o mesmo valor patrimonial tributário) e de 250.000,00 (sofrendo um aumento de 100.000,00 sobre o anterior valor patrimonial tributário) terá de ser liquidado adicionalmente IMT.
De facto, no contrato de permuta o valor sobre o qual tinha sido liquidado e pago o IMT era de 50.000,00, mas em resultado da nova avaliação a diferença dos valores patrimoniais tributários aumentou para 150.000,00, pelo que terá de ser liquidado IMT sobre a quantia de 100.000,00, dado que já tinha incidido IMT sobre os outros 50.000,00.
O IMT incide sobre a maior das diferenças existente entre:
a) Os valores patrimoniais tributários; e
b) Os valores declarados.
Por outro lado, muitos casos existem de permutas de bens presentes por bens futuros, nomeadamente, quando se convenciona a troca de lotes de terreno para construção por fracção ou fracções autónomas a construir.
Neste caso o valor patrimonial tributário das fracções não é conhecido na data da celebração do contrato, devendo promover-se à sua avaliação nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (Código do IMI).
Ora, no caso dos contratos de permuta de bens presentes por bens futuros, a avaliação do bem futuro (fracções autónomas) será efectuada quando o bem adquirir a natureza de prédio nos termos do Código do IMI.
Considera-se que o bem futuro adquire a natureza de prédio quando, no caso de imóveis urbanos a construir, já se encontre aprovado o projecto de construção pela respectiva Câmara Municipal.
No entanto, no contrato de permuta de bens imóveis presentes por futuros a determinação da matéria colectável pressupõe a avaliação dos bens futuros, após a celebração do respectivo contrato e reportada a este.
E a avaliação não deve ser apenas dos bens futuros, mas também dos bens presentes, como acima foi referido.
Assim, o IMT deverá incidir sobre a diferença que for maior dos valores patrimoniais tributários conhecidos na data da outorga do contrato ou dos valores declarados, ficando esta liquidação sujeita a correcção caso a diferença dos valores seja superior àquela que serviu de base à liquidação em resultado do valor patrimonial tributário determinado em consequência da avaliação.
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