Construir: Empreitada ou administração directa?

[Nephilim]

citação:Originalmente colocada por J

Pois eu também me parece que ao ter de administrar directamente os prazos devm ter tendência para se alargar, mas ainda ninguém se referiu expressamente aos custos, isto é, poupa-se algum dinheiro (muito segundo me têm dito) ao fazer dessa forma ou não? Não há ninguém que já tenha construído e por isso possa dizer se existe ou não diferença de valores?

Poupas se tiveres tudo "timtim por tim tim" em caderno de encargos,

e resto é pago em parcelas de cada coisa que eu coloquei nessa tabela.

Não acho que ganhees mto seres tu a fazer isso, alias as empresas em quantidade compram ao melhor preço, etc...ha trabalhos que tem que ser feitos em sitonia...

uma pessoa dar uma de construtor sem saber é resultado catrastrofico certo.

Podes e isto eu ACONSELHO é alguem que verifique e fiscalize a estrutura antes de cada betonagem... isso sim é importante...o resto é para se ir vendo e pagar tudo parcela a parcela.

 

[Nephilim]

citação:Originalmente colocada por SilverArrow

citação:Originalmente colocada por J

citação:Originalmente colocada por SilverArrow

Escolher os materiais?

Mas não estão escolhidos no projecto?? Não entendo nada destes projectos.

Quando me refiro a escolher os materiais é obvio que não estão escolhidos. Por exemplo, o projecto diz que será um piso de tijoleira, mas convem que eu escolha a cor, tamanho da tijoleira, qualidade da mesma, etc. Isso não está incluido no projecto, normalmente é escolhido já com a obra a decorrer.

Não não é...

Já devia estar escolhido qual a tijoleira a aplicar, o seu tamanho, a sua qualidade, a sua cor e o mais importante a sua esteriotomia e método de aplicação! Isso sim é um projecto.

No projecto de arquitectura escolhes ao pormenor o tipo de grés para o chao da cozinha?

não vejo vantagem alguma nisso...

mas vejo estas desvantagens:

1º complicar e demorar a entrada de projectos
2º fazer o cliente estar a decidir tudo ao mesmo tempo sem tempo de "respirar"
3º estar a definir coisas cedo demais...é por a carroça á frente dos bois.

 

[municiador]

citação:Originalmente colocada por J

Pois eu também me parece que ao ter de administrar directamente os prazos devm ter tendência para se alargar, mas ainda ninguém se referiu expressamente aos custos, isto é, poupa-se algum dinheiro (muito segundo me têm dito) ao fazer dessa forma ou não? Não há ninguém que já tenha construído e por isso possa dizer se existe ou não diferença de valores?

Eu penso que a maior parte dos empreiteiros orçamenta por metro quadrado de construção, com poucas variáveis pelo meio para o apuramento do valor final do orçamento (acabamentos fracos/acabamentos médios/acabamentos de luxo) atribuindo um preço/m² conhecido para cada situação.
ao pedirmos um orçamento com várias deduções de trabalho, dificulta o apuramento de um orçamento certo obrigando os empreiteiros a arriscarem um orçamento por "cima".

 

[Nephilim]

citação:Originalmente colocada por municiador

citação:Originalmente colocada por Nephilim

Sobre o melhor é estar uma empresa de construção experiente e com alvará e fazer tudo no sistema "chave na mão"

Eu na moradia de um familiar meu no conselho do Seixal que foi acabada á um mês, tratei de tudo com o cliente e foi assim:

Fiz um caderno de encargos com tudo explicado o que se pretendia e medições de tudo para orçamentar. Tudo muito bem definido e a forma de pagar por parcelas. E um recpectivo mapa de obra.

Existe uma grande vantagem ser uma empresa a tratar de tudo mesmo em regime de sub-empreitadas que varias empresas aos bocados.

Isto pk assim o estaleiro é só montado uma vez...pode-se fazer as alvenarias quase em simultaneo com as estrutura e depois disso estar varias especialidades ao mesmo tempo, caso seja separado isso não é possivel fazendo a obra "arrrastar-se" e os prazos de construção tb..[|)]

Sobre a ideia de o cliente fiscalizar...pode, mas para isso tem que ter conhecimento e tempo livre não é facil para um leigo fiscalizar uma construção

A moradia desses familiar ficou tudo tim por tim...nem alterações ao projecto teve

Como é que foi formalizado o acordo/contrato com a empresa construtora? Que procedimentos seguiram para ficar tudo preto no branco?

foi assim:

para a camara foram os projectos e depois o alvará do construtor e veio a licença de construção para a obra.

isto a parte burocratica...


depois com o projecto fiz as medições a tudo, fiquei a saber as quantidades de tudo o que era preciso.

Depois tipo uma reunião com um empreiteiro e combinei com ele pagar(pagar o cliente) tudo por parcelas e fiz um caderno de encargos com prazos e etapas de construção e preço.

o cliente(um familiar meu) pagou etapa a etapa DEPOIS DE FEITA

 

[SilverArrow]

citação:Originalmente colocada por Nephilim

citação:Originalmente colocada por SilverArrow

citação:Originalmente colocada por J

citação:Originalmente colocada por SilverArrow

Escolher os materiais?

Mas não estão escolhidos no projecto?? Não entendo nada destes projectos.

Quando me refiro a escolher os materiais é obvio que não estão escolhidos. Por exemplo, o projecto diz que será um piso de tijoleira, mas convem que eu escolha a cor, tamanho da tijoleira, qualidade da mesma, etc. Isso não está incluido no projecto, normalmente é escolhido já com a obra a decorrer.

Não não é...

Já devia estar escolhido qual a tijoleira a aplicar, o seu tamanho, a sua qualidade, a sua cor e o mais importante a sua esteriotomia e método de aplicação! Isso sim é um projecto.

No projecto de arquitectura escolhes ao pormenor o tipo de grés para o chao da cozinha?

não vejo vantagem alguma nisso...

mas vejo estas desvantagens:

1º complicar e demorar a entrada de projectos
2º fazer o cliente estar a decidir tudo ao mesmo tempo sem tempo de "respirar"
3º estar a definir coisas cedo demais...é por a carroça á frente dos bois.

Sim fica escolhido...


1º - Onde é que complica e demora a entrada de projectos?
2º - O cliente tem o tempo que necessita para decidir, e tem a vantagem de não ter ninguém (empreiteiro) a impingir o que tem em stock... A dizer que é o melhor do mercado e que faz um super preço...
3º - Estar a definir coisas cedo de mais? Cedo de que?

Atenção que estou a falar de projectos de EXECUÇÃO... Não de licenciamento!

 

[xicos]

citação:Originalmente colocada por SilverArrow

Eu sei bem que os materiais podem ser alterados em Obra.

Mas eu quando participo em projectos os materiais vão todos descriminados, combinados com o cliente, assim como toda a sua esteriotomia...

Mas tb sei que não é o que acontece em 95% dos projectos. Mas ok.

Depende do projecto SilverArrow!

Há projectos e projectos, como já leste no comentário do Nephilim, há projectos que na parte da arquitectura e a qualidade doa materiais talvez só mencione um pouco por alto.

Eu nunca apanhei projectos desse género.

Tenho obras em que no projecto para alem de mencionar, por exemplo, o tipo (chegam a dizer a marca e referencia de uma forma mais dissimulada, pois em obras publicas não é permitido exigir marcas), tamanho, cor e qualidade dos revestimentos cerâmicos, diz qual deverá ser a 1º peça a ser colocada, e qual o método de assentamento, dimensão das cruzetas e cola e betumes das juntas a utilizar.

Mas é como disse antes, tudo depende do projecto.

 

[Jfamendes]

Deixa lá SilverArrow, cá no atelier também funciona assim. Os projectos de Execução são definidos ao pormenor com o cliente (esteriotomia, aplicação, estudos de pormenor, cor, dimensões etc)

 

[Nephilim]

citação:Originalmente colocada por SilverArrow


Sim fica escolhido...


1º - Onde é que complica e demora a entrada de projectos?
2º - O cliente tem o tempo que necessita para decidir, e tem a vantagem de não ter ninguém (empreiteiro) a impingir o que tem em stock... A dizer que é o melhor do mercado e que faz um super preço...
3º - Estar a definir coisas cedo de mais? Cedo de que?

Atenção que estou a falar de projectos de EXECUÇÃO... Não de licenciamento!

Ahh ok estava a ver que era na entrada do processo...

já agora o que chamas a um projecto de execução?[:0] nós aqui a execução é feita de acordo com os projectos iguais ao que entraram na camara e de acordo com o caderno de encargos e fazemos alguns pormenores para facilitar como o mapa de vãos para dar ao serralheiro.

É no caderno de encargos que podemos definir com exatidão caso necessário um tipo de ladrilho.

 

[municiador]

citação:Originalmente colocada por Nephilim

citação:Originalmente colocada por municiador

citação:Originalmente colocada por Nephilim

Sobre o melhor é estar uma empresa de construção experiente e com alvará e fazer tudo no sistema "chave na mão"

Eu na moradia de um familiar meu no conselho do Seixal que foi acabada á um mês, tratei de tudo com o cliente e foi assim:

Fiz um caderno de encargos com tudo explicado o que se pretendia e medições de tudo para orçamentar. Tudo muito bem definido e a forma de pagar por parcelas. E um recpectivo mapa de obra.

Existe uma grande vantagem ser uma empresa a tratar de tudo mesmo em regime de sub-empreitadas que varias empresas aos bocados.

Isto pk assim o estaleiro é só montado uma vez...pode-se fazer as alvenarias quase em simultaneo com as estrutura e depois disso estar varias especialidades ao mesmo tempo, caso seja separado isso não é possivel fazendo a obra "arrrastar-se" e os prazos de construção tb..[|)]

Sobre a ideia de o cliente fiscalizar...pode, mas para isso tem que ter conhecimento e tempo livre não é facil para um leigo fiscalizar uma construção

A moradia desses familiar ficou tudo tim por tim...nem alterações ao projecto teve

Como é que foi formalizado o acordo/contrato com a empresa construtora? Que procedimentos seguiram para ficar tudo preto no branco?

foi assim:

para a camara foram os projectos e depois o alvará do construtor e veio a licença de construção para a obra.

isto a parte burocratica...


depois com o projecto fiz as medições a tudo, fiquei a saber as quantidades de tudo o que era preciso.

Depois tipo uma reunião com um empreiteiro e combinei com ele pagar(pagar o cliente) tudo por parcelas e fiz um caderno de encargos com prazos e etapas de construção e preço.

o cliente(um familiar meu) pagou etapa a etapa DEPOIS DE FEITA

Então não se assinou nenhum contrato. Foi tudo combinado com base no caderno de encargos que fizeste, ambas as partes aceitaram o caderno de encargos comprometendo-se verbalmente a respeitar o dito.

 

[Nephilim]

citação:Originalmente colocada por municiador


Eu penso que a maior parte dos empreiteiros orçamenta por metro quadrado de construção, com poucas variáveis pelo meio para o apuramento do valor final do orçamento (acabamentos fracos/acabamentos médios/acabamentos de luxo) atribuindo um preço/m² conhecido para cada situação.
ao pedirmos um orçamento com várias deduções de trabalho, dificulta o apuramento de um orçamento certo obrigando os empreiteiros a arriscarem um orçamento por "cima".

sim fazem isso e de acordo com o tipo de telhado e estrutura(betão) que a casa levar.

Mas por isso é que é tudo descriminado por parcelas, ele pode pedir o que quiser mas por parcelas base e depois os ajustes de material é importante.

Convem o caderno de encargos não faltar nada estar mais complecto possivel... acabamentos pode ter um preço base (por exemplo chão 10euros m2) se for mais o cliente paga o excesso

 

[trocadinho]

Mesmo assim, SilverArrow, uma casa não tem que ser feita como se compra um carro. escolhe-se os extras todos, encomenda-se e fica-se á espera que chegue para o experimentar.
Uma casa demora tempo a ser feita e ao longo desse tempo muita coisa pode mudar, levando a que o material B seja escolhido e não o A, que inicialmente estava previsto.

citação:Originalmente colocada por SilverArrow

citação:Originalmente colocada por Nephilim

citação:Originalmente colocada por SilverArrow

citação:Originalmente colocada por J

citação:Originalmente colocada por SilverArrow

Escolher os materiais?

Mas não estão escolhidos no projecto?? Não entendo nada destes projectos.

Quando me refiro a escolher os materiais é obvio que não estão escolhidos. Por exemplo, o projecto diz que será um piso de tijoleira, mas convem que eu escolha a cor, tamanho da tijoleira, qualidade da mesma, etc. Isso não está incluido no projecto, normalmente é escolhido já com a obra a decorrer.

Não não é...

Já devia estar escolhido qual a tijoleira a aplicar, o seu tamanho, a sua qualidade, a sua cor e o mais importante a sua esteriotomia e método de aplicação! Isso sim é um projecto.

No projecto de arquitectura escolhes ao pormenor o tipo de grés para o chao da cozinha?

não vejo vantagem alguma nisso...

mas vejo estas desvantagens:

1º complicar e demorar a entrada de projectos
2º fazer o cliente estar a decidir tudo ao mesmo tempo sem tempo de "respirar"
3º estar a definir coisas cedo demais...é por a carroça á frente dos bois.

Sim fica escolhido...


1º - Onde é que complica e demora a entrada de projectos?
2º - O cliente tem o tempo que necessita para decidir, e tem a vantagem de não ter ninguém (empreiteiro) a impingir o que tem em stock... A dizer que é o melhor do mercado e que faz um super preço...
3º - Estar a definir coisas cedo de mais? Cedo de que?

Atenção que estou a falar de projectos de EXECUÇÃO... Não de licenciamento!

 

[Nephilim]

citação:Originalmente colocada por municiador

citação:Originalmente colocada por Nephilim

citação:Originalmente colocada por municiador

citação:Originalmente colocada por Nephilim

Sobre o melhor é estar uma empresa de construção experiente e com alvará e fazer tudo no sistema "chave na mão"

Eu na moradia de um familiar meu no conselho do Seixal que foi acabada á um mês, tratei de tudo com o cliente e foi assim:

Fiz um caderno de encargos com tudo explicado o que se pretendia e medições de tudo para orçamentar. Tudo muito bem definido e a forma de pagar por parcelas. E um recpectivo mapa de obra.

Existe uma grande vantagem ser uma empresa a tratar de tudo mesmo em regime de sub-empreitadas que varias empresas aos bocados.

Isto pk assim o estaleiro é só montado uma vez...pode-se fazer as alvenarias quase em simultaneo com as estrutura e depois disso estar varias especialidades ao mesmo tempo, caso seja separado isso não é possivel fazendo a obra "arrrastar-se" e os prazos de construção tb..[|)]

Sobre a ideia de o cliente fiscalizar...pode, mas para isso tem que ter conhecimento e tempo livre não é facil para um leigo fiscalizar uma construção

A moradia desses familiar ficou tudo tim por tim...nem alterações ao projecto teve

Como é que foi formalizado o acordo/contrato com a empresa construtora? Que procedimentos seguiram para ficar tudo preto no branco?

foi assim:

para a camara foram os projectos e depois o alvará do construtor e veio a licença de construção para a obra.

isto a parte burocratica...


depois com o projecto fiz as medições a tudo, fiquei a saber as quantidades de tudo o que era preciso.

Depois tipo uma reunião com um empreiteiro e combinei com ele pagar(pagar o cliente) tudo por parcelas e fiz um caderno de encargos com prazos e etapas de construção e preço.

o cliente(um familiar meu) pagou etapa a etapa DEPOIS DE FEITA

Então não se assinou nenhum contrato. Foi tudo combinado com base no caderno de encargos que fizeste, ambas as partes aceitaram o caderno de encargos comprometendo-se verbalmente a respeitar o dito.

sim mas esse caderno de encargos tb foi para a camara(essa parte foi o cliente que tratou)

portanto não épenas falado...

a obra começa com a estrutura que é paga no final e no inicio tem um adjudicação de cerca de 40%...apartir daí é tudo parcela a parcela...
nada é pago adientado

 

[SilverArrow]

citação:Originalmente colocada por Nephilim

citação:Originalmente colocada por SilverArrow


Sim fica escolhido...


1º - Onde é que complica e demora a entrada de projectos?
2º - O cliente tem o tempo que necessita para decidir, e tem a vantagem de não ter ninguém (empreiteiro) a impingir o que tem em stock... A dizer que é o melhor do mercado e que faz um super preço...
3º - Estar a definir coisas cedo de mais? Cedo de que?

Atenção que estou a falar de projectos de EXECUÇÃO... Não de licenciamento!

Ahh ok estava a ver que era na entrada do processo...

já agora o que chamas a um projecto de execução?[:0] nós aqui a execução é feita de acordo com os projectos iguais ao que entraram na camara e de acordo com o caderno de encargos e fazemos alguns pormenores para facilitar como o mapa de vãos para dar ao serralheiro.

É no caderno de encargos que podemos definir com exatidão caso necessário um tipo de ladrilho.

Projecto de execução, tem como base o projecto de licenciamento, mas leva todos os pormenores necessários! Desde o corte de fachada a 1/20 (que começa a ser pedido nas camaras logo para licenciamento), até pormenores de acentamento do material X ou Y, pormenores de todas as peças que têm de ser feitas, carpintarias, caixilharias, por exemplo escadas em moradias são coisas que também costumam ser todas pormenorizadas a 1/10, 1/5 e mesmo 1/1. As casas de banho todas a 1/20 com plantas e cortes, e com indicações a 1/1. Cozinha idem. Etc etc etc.

 

[SilverArrow]

citação:Originalmente colocada por trocadinho

Mesmo assim, SilverArrow, uma casa não tem que ser feita como se compra um carro. escolhe-se os extras todos, encomenda-se e fica-se á espera que chegue para o experimentar.
Uma casa demora tempo a ser feita e ao longo desse tempo muita coisa pode mudar, levando a que o material B seja escolhido e não o A, que inicialmente estava previsto.

Claro que não, mas o processo não é feito numa semana, e o cliente pode sempre a qq momento alterar materiais.

Mas garanto-te que em 95% da vezes os materiais alterados em obra dão asneira, ou épara o cliente ser enganado.

Uma vez que o empreiteiro dá preço sobre o projecto de execução, ou seja já sabe que a madeira é X e a pedra Y. Mas como 80% são aldrabões, dão um preço baixo, e depois em obra tentam enganar o cliente a dizer que material A ou B é melhor, só pq têm em stock.

No outro dia havia uma casa de banho toda em pedra e quando lá chego estava em azuleijo branco 15x15... Quando se falou com o empreiteiro ele disse que a pedra era muito cara (mas no orçamento tinha dado preço...) e que com o azuleijo o cliente ficava melhor servido por isto e aquilo!

Mas tb não digo que não há Arq. Que metem o material A ou B pq ganham comissão da marca A ou B. Isso não há dúvidas.

 

[J]

Não não é...

Já devia estar escolhido qual a tijoleira a aplicar, o seu tamanho, a sua qualidade, a sua cor e o mais importante a sua esteriotomia e método de aplicação! Isso sim é um projecto.

Acredito, mas infelizmente os casos que conheço todos fazem ou fizeram assim. Já agora, o que é esterioromia? Nunca ouvi isso, e parece ser importante.

 

[SilverArrow]

Acredito, mas infelizmente os casos que conheço todos fazem ou fizeram assim. Já agora, o que é esterioromia? Nunca ouvi isso, e parece ser importante.

Esteriotomia é o "padrão" de assentamento do chão.

Ou seja se ficam os azuleijos (por exemplo) lado a lado, se a 45º (isto nunca.! LOL) se leva barra, onde começam a colocar.

É importante pq o pior que há é um gajo começar de uma ponta a colocar e depois chegar ao fim e no remate fica uma tirinha de treta.

 

[municiador]

45º (isto nunca.! LOL)

Porque não a 45º?

 

[J]

Obrigado, assim já me vou deitar mais sábio hoje à noite.

 

[SilverArrow]

Porque não a 45º?

É uma questão pessoal de gosto.

Não tem qualquer implicação técnica.

 

[CJSR]

Só chamo a atenção para os "extras". Seja qual for a modalidade pretendida, os extras numa obra fazem derrapar e bastante o orçamento da obra. Entende-se aqui por extras tudo aquilo que não estava previsto e foi alterado.